在2020年2月11日的募集說明書中，金地對(duì)此說明表示，公司其他應(yīng)收款主要由往來款、保證金、押金和代墊款組成。歷年財(cái)報(bào)顯示，2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末，其他應(yīng)收款賬面價(jià)值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和 811.57億元。據(jù)2020年4月22日，金地集團(tuán)2019年年報(bào)顯示，公司其他應(yīng)收款已上漲至1085.17億元，相比2016年末，金地集團(tuán)四年間其他應(yīng)收款余額增加878.03億元。
此外， 2019年金地集團(tuán)應(yīng)收賬款為2.86億元，相比2018年的1.03億元同比上漲176.66%，而應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)比例也由2018年的0.04%上漲為2019年的0.09%。對(duì)此，金地集團(tuán)解釋為商務(wù)服務(wù)應(yīng)收款增長。至2019年末，金地集團(tuán)應(yīng)收賬款預(yù)期信用損失為1107.5萬元。
“企業(yè)在當(dāng)前債券工作發(fā)行環(huán)境相對(duì)寬松的背景下，以‘借新還新’的方式來降低融資成本，有很強(qiáng)的降杠桿導(dǎo)向，但顯然會(huì)積累更多的債務(wù)。且隨著企業(yè)規(guī)模越來越大，應(yīng)收款相應(yīng)增加后，需要企業(yè)及時(shí)收攏，否則會(huì)造成周轉(zhuǎn)難的問題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
有息負(fù)債947億
公開資料顯示，金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于中國深圳，1993年開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2001年在上交所上市。此前，金地與萬科、保利、招商地產(chǎn)曾并稱“四大龍頭房企”。
根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年金地集團(tuán)累計(jì)銷售額2106億元，營業(yè)收入634.2億元，同比上升 25.1%。2019年金地集團(tuán)雖如期完成2000億目標(biāo)，其與如今的頭部房企已相差較遠(yuǎn)。公開資料顯示，2019年萬科全年銷售額6308億元(營收3678.9億元)，保利地產(chǎn)(16.050, 0.21, 1.33%)則為4618.48億元(營業(yè)收入2359.34億元)，招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少，但其銷售額也超過了金地集團(tuán)，為2204.74億元(營收976億元)。另外，“后起之秀“碧桂園2019年公司合同銷售金額達(dá)5522.0億元，總收入約為4859.1億元。
此前的2017年初，金地集團(tuán)提出“三年奮戰(zhàn)2000億“的目標(biāo)，但也就是在2017年，金地集團(tuán)營業(yè)收入大幅下滑32.15%。隨后三年，通過逆周期拿地、調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)、加大合作比例、提高周轉(zhuǎn)效率等眾多舉措，金地集團(tuán)重啟擴(kuò)張之路。
2016年-2019年，金地集團(tuán)土地年度新增土儲(chǔ)分別為533萬方、1300萬方、1100萬方、1688萬方，土地投資額則分別為399億元、1004億元、1000億元、1200億元，截至2019年末，金地集團(tuán)已布局全國61個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約5233萬平方米。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)此前報(bào)道，在2015年以前，金地集團(tuán)土地策略為順周期拿地，在2016年高點(diǎn)適當(dāng)收斂后的2017年6月開始，采取逆周期拿地策略。”到2019年，在受融資環(huán)境與政策環(huán)境等因素影響導(dǎo)致房企拿地減少的背景下，金地集團(tuán)加大力度獲取土地儲(chǔ)備。”財(cái)報(bào)顯示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千億規(guī)模，2019年金地集團(tuán)共獲取113宗土地，銷售額突破2000億。
值得注意的是，“合作開發(fā)”也是金地集團(tuán)近年來拉動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略之一。金地集團(tuán)2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團(tuán)權(quán)益投資額約為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。由于加大了合作比例，金地集團(tuán)此前歸母凈利潤同比增速并不快，2017年至2019年間，金地凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。金地集團(tuán)似乎也在有意提高這一比例，其在2019年新增權(quán)益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，總權(quán)益土地儲(chǔ)備占比也從52.27%提升至53.54%。
但隨著規(guī)模擴(kuò)張，金地集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模不斷攀升。2016年-2019年，其有息負(fù)債金額分別為366 億元、553.54 億元、821.42 億元、947.58億元，相比2018年，2019年金地集團(tuán)有息債務(wù)增長了126.16億元。
近四年金地集團(tuán)凈負(fù)債率呈現(xiàn)了翻倍增長態(tài)勢。2016年該指標(biāo)為28.40%，2017年為48.22%，2018年上升至57.36%，2019年則達(dá)到60.24%。其資產(chǎn)負(fù)債率也由2016年的65.43%上漲為2019年末的75.40%。同時(shí)，金地集團(tuán)短期負(fù)債壓力有所上升。截止2019年末，金地流動(dòng)負(fù)債為1883億元，較2018年1406億同比增長33.9%。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債較2018年的82.66億元增長296.92%至328.1億元，占總資產(chǎn)比例由2.97% 提升至9.8%。金地對(duì)此則解釋稱，系一年內(nèi)到期還款的長期借款和債券增加所致。
金地集團(tuán)在2017年、2018年、2019年前三季度，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流一直為負(fù)值，不過，2019年末，該數(shù)值一舉翻正后高達(dá)78.99億元。此背景下，金地集團(tuán)平均開盤周期仍在進(jìn)一步縮短，2019年這一數(shù)據(jù)為8.8個(gè)月，較上年的10.8個(gè)月減少2個(gè)月，其中5個(gè)項(xiàng)目的開盤周期為4.5個(gè)月內(nèi)。
“對(duì)外投資多了，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流就會(huì)持續(xù)出現(xiàn)負(fù)值，也說明該公司在2019年將投資有所放緩后，加之其在2019年年底資金回籠比例大。不過，開盤周期正常的是12個(gè)月，金地這樣壓縮下的高周轉(zhuǎn)其實(shí)也說明其對(duì)做大規(guī)模和資金規(guī)模的‘渴求’”。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示。
不過，在積極拿地的背后，金地集團(tuán)銷售規(guī)模增長并不快。從2015年-2019年金地簽約銷售額增速來看，分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在規(guī)模增長速度在2016年達(dá)到一定高度后，出現(xiàn)回落態(tài)勢。此外，在金地集團(tuán)營業(yè)收入依然在650億元以下，2017年以前6年時(shí)間，金地集團(tuán)的營業(yè)收入多數(shù)在300億元級(jí)別徘徊，在2017年度跌回376.62億元后，2018年其營收達(dá)到506.99億元，仍低于2016年的555億元。與2019年招商蛇口2204億元銷售額，營收976億元相比，金地集團(tuán)2019年634億元營收水平仍有較大上漲空間。
金地集團(tuán)未給2020年制定具體銷售目標(biāo)，但表示“2020年總體目標(biāo)制定仍爭取保持一定增長。”據(jù)此前其發(fā)布的2020年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，2020 年1-3 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 127.5 萬平方米，同比下降 21.11%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額 282.1 億元，同比下降 16.58%。
(原創(chuàng) 武竹一)
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