后沙峪剛需房、剛改房的市場(chǎng)潛在供應(yīng)超過(guò)1300套，但板塊內(nèi)交通、配套與剛需族需求存在差異。(王海亮/攝)
去年，合院+洋房產(chǎn)品的祥云賦開(kāi)盤(pán)，成為中央別墅區(qū)后沙峪板塊的首個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。今年夏天，公園十七區(qū)、建邦·順頤府項(xiàng)目接踵亮相，順義羅馬湖畔也出現(xiàn)了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目扎堆態(tài)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年到今年，共有超過(guò)1300套剛需剛改產(chǎn)品已經(jīng)和即將涌入后沙峪區(qū)域。它們進(jìn)入市場(chǎng)后，將面臨什么樣的命運(yùn)?
后沙峪“三兄弟”來(lái)了
繼“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央別墅區(qū)不可多得的天然水域——羅馬湖，也擁有了“三兄弟”。
羅馬湖被稱(chēng)為“中央別墅區(qū)的后海”，因身處羅各莊和馬頭莊兩個(gè)村莊之間，所以得了這么一個(gè)“洋名兒”。名字來(lái)源雖然烏龍，但不妨礙這片區(qū)域的“高大上”。
沿著溫榆河岸，北京在東北郊形成了國(guó)內(nèi)最早的中央別墅區(qū)。經(jīng)過(guò)27年發(fā)展，溫榆河畔的中央別墅區(qū)高端別墅群鱗次櫛比，“墅區(qū)”“圈層”是該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售人員掛在嘴邊的熱詞。尤其身處中央別墅區(qū)核心的后沙峪板塊，從交通、教育、醫(yī)療、休閑社交等各方面配套來(lái)看，都已非常成熟。
去年，祥云賦限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，為后沙峪首個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目;今年初夏，公園十七區(qū)、建邦·順頤府、中鐵·諾德閱墅陸續(xù)亮相，即將開(kāi)盤(pán)，后沙峪板塊已經(jīng)很久沒(méi)有這么熱鬧過(guò)了。其中，祥云賦和建邦·順頤府為合院+洋房的“高低配”，公園十七區(qū)為純洋房，中鐵·諾德閱墅為疊拼、合院。
2015年來(lái)到后沙峪區(qū)域的黃華(化名)，先當(dāng)房產(chǎn)中介，后做樓盤(pán)銷(xiāo)售，她告訴新京報(bào)記者，自2015年以來(lái)，后沙峪板塊的純新盤(pán)項(xiàng)目就少之又少。這種低調(diào)的局面，從去年祥云賦限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出世，今年羅馬湖多項(xiàng)目扎堆入市，才被打破。
限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在同一區(qū)域扎堆入市的情況不少見(jiàn)，如今，順義羅馬湖畔，祥云賦、公園十七區(qū)、建邦·順頤府三個(gè)項(xiàng)目也扎堆做鄰居。
引人矚目的是，這一次站上后沙峪舞臺(tái)的“主角”，是大量的剛需、剛改房，打破了過(guò)往后沙峪別墅“唱大戲”的局面。即將入市的公園十七區(qū)和建邦·順頤府，和仍在銷(xiāo)售的祥云賦，圍繞著羅馬湖“同臺(tái)競(jìng)技”。三個(gè)項(xiàng)目均有90平方米以下的剛需戶(hù)型，且為主力戶(hù)型，公園十七區(qū)和建邦·順頤府還有120平方米、140多平方米的剛改戶(hù)型。它們的集中入市，將大大降低入住中央別墅區(qū)的置業(yè)門(mén)檻。
剛需剛改房超1300套
剛需產(chǎn)品大量入市中央別墅區(qū)，去化前景究竟如何?
此前曾有市場(chǎng)傳言，祥云賦的去化速度不盡如人意。但祥云賦的銷(xiāo)售人員向新京報(bào)記者表示，不論是合院還是洋房，都“賣(mài)得很好”。從沙盤(pán)可見(jiàn)，“售罄”的紅色小牌豎得密密麻麻。銷(xiāo)售人員介紹，合院一共208套，目前去化率已達(dá)85%;洋房一共6幢樓，其中4幢樓已售罄，剩下2幢樓正在銷(xiāo)售中。
“去年祥云賦剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，賣(mài)得很好，畢竟當(dāng)時(shí)的后沙峪很久沒(méi)有出現(xiàn)90平方米的新盤(pán)了。”后沙峪某樓盤(pán)的一名銷(xiāo)售人員說(shuō)，尤其是總價(jià)500萬(wàn)元以下的洋房產(chǎn)品去化非?？欤?ldquo;因?yàn)楸阋?rdquo;。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，祥云賦于2018年9月27日取得5棟高層的預(yù)售證，供應(yīng)640套小三居住宅產(chǎn)品，截至目前共簽約244套。也就是說(shuō)，項(xiàng)目中的90平方米洋房，去化率已近四成。
祥云賦的合院產(chǎn)品目前已簽約54套，約占總數(shù)1/4。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，合院產(chǎn)品首付高，需要購(gòu)房人有資格，還得有資金實(shí)力，簽約會(huì)嚴(yán)重滯后于認(rèn)購(gòu)。
在中原地產(chǎn)研究中心梳理的簽約相對(duì)活躍的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，祥云賦與瑞悅府、和悅?cè)A錦、華潤(rùn)理想國(guó)、西城天鑄等項(xiàng)目上榜。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，當(dāng)前，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍，“但除了小部分網(wǎng)紅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目目前看，入市都出現(xiàn)了問(wèn)題。”
據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，祥云賦已入市500多套90平方米洋房;公園十七區(qū)一期即將入市300多套洋房，包括90平方米、120平方米、144平方米戶(hù)型;建邦·順頤府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此計(jì)算，待三個(gè)項(xiàng)目的這些房源全部入市，后沙峪區(qū)域?qū)⒂咳氤^(guò)1300套的剛需剛改產(chǎn)品，這還未計(jì)算公園十七區(qū)的后續(xù)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃;即便不算上去年開(kāi)盤(pán)的祥云賦，今年新入市的兩個(gè)項(xiàng)目也將有近900套洋房的供應(yīng)。
祥云賦項(xiàng)目的洋房仍未售罄，后續(xù)又有大量剛需產(chǎn)品涌入中央別墅區(qū)，它們未來(lái)的命運(yùn)是走俏、還是遇冷，尚待市場(chǎng)驗(yàn)證。
同質(zhì)化依然較嚴(yán)重
羅馬湖的三個(gè)項(xiàng)目，距離地鐵15號(hào)線后沙峪站均不近。新京報(bào)記者探訪了解到，目前祥云賦沒(méi)有社區(qū)接駁班車(chē)開(kāi)通計(jì)劃;建邦·順頤府未來(lái)將設(shè)置社區(qū)接駁地鐵班車(chē)，業(yè)主免費(fèi)乘坐;公園十七區(qū)則已發(fā)布了詳細(xì)的班車(chē)計(jì)劃，接駁后沙峪地鐵站的班車(chē)一周7天每天運(yùn)行、間隔15分鐘發(fā)車(chē)，業(yè)主入住后即開(kāi)通，免費(fèi)運(yùn)營(yíng)兩年。
此外，據(jù)記者走訪樣板間發(fā)現(xiàn)，區(qū)域同樣存在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的“通病”——同質(zhì)化。在祥云賦、公園十七區(qū)和建邦·順頤府三個(gè)項(xiàng)目中依然較嚴(yán)重。尤其是90平方米左右的主力三居戶(hù)型，因面積所限，只能“螺螄殼里做道場(chǎng)”，開(kāi)發(fā)商再怎么添加特色元素，不同項(xiàng)目的產(chǎn)品看上去還是非常相似。其中，公園十七區(qū)家居智能化系統(tǒng)和精裝修是一個(gè)特色;建邦·順頤府的最大賣(mài)點(diǎn)則是開(kāi)發(fā)商北京建工地產(chǎn)的國(guó)企背景。目前，公園十七區(qū)的排卡量已超過(guò)一期釋放的300套，預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤(pán);建邦·順頤府剛開(kāi)始排卡，預(yù)計(jì)7月底8月初開(kāi)盤(pán)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，從三個(gè)項(xiàng)目的短板來(lái)看，公園十七區(qū)為開(kāi)放式社區(qū)，而祥云賦和建邦·順頤府均為全封閉式社區(qū)。建邦·順頤府的89平方米主打戶(hù)型，從樣板間來(lái)看，廚房的采光不盡如人意。祥云賦的90平方米洋房并非全部南北通透。
與北七家、孫河板塊搶客
后沙峪羅馬湖的三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技的同時(shí)，附近的北七家板塊和孫河板塊也有“生力軍”與之競(jìng)爭(zhēng)，尤其北七家板塊聚集了多個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。除了早前入市的華潤(rùn)·理想國(guó)、和悅?cè)A璽外，未來(lái)金茂府、金隅金辰府也將入市。
就三大板塊的競(jìng)爭(zhēng)，郭毅認(rèn)為，北七家在售的多是“7090”剛需項(xiàng)目，可能會(huì)影響后沙峪的剛需盤(pán)，但后沙峪項(xiàng)目不會(huì)影響到北七家。孫河的限房?jī)r(jià)別墅和后沙峪的別墅項(xiàng)目則會(huì)形成相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)局面，不過(guò)，孫河板塊從現(xiàn)狀看配套條件還是依托后沙峪，自己本身配套資源不成熟。
■ 建議
剛需房需“接地氣”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)新京報(bào)記者表示，從成交數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)客戶(hù)的反饋來(lái)看，很明顯，中央別墅區(qū)更需要的是低密別墅產(chǎn)品。她表示，中央別墅區(qū)已經(jīng)發(fā)展了20多年，形成了高端、國(guó)際化的生活氛圍，教育、醫(yī)療、生活等均以國(guó)際化、高品質(zhì)的配套資源為主，“這些配套資源，其背后對(duì)應(yīng)的是高定價(jià)和對(duì)人群精準(zhǔn)的篩選。”
剛需族會(huì)否樂(lè)意選擇中央別墅區(qū)的小三居作為自己的首套房?郭毅分析認(rèn)為，相對(duì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小戶(hù)型的客戶(hù)，更多追求的不是國(guó)際化、高標(biāo)準(zhǔn)的生活氛圍，而是相對(duì)便捷、成熟的城市化的居住屬性。因此，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，后沙峪板塊的交通等配套和他們的需求會(huì)存在一定差異。“目前看來(lái)，后沙峪板塊看似總價(jià)低的小戶(hù)型，成交情況可能并不比總價(jià)1100萬(wàn)元-1500萬(wàn)元的限房?jī)r(jià)別墅更樂(lè)觀。”
如何推動(dòng)后沙峪板塊的剛需產(chǎn)品加快去化?郭毅的建議是，還需更“接地氣”，具體包括產(chǎn)品提高精裝標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格下調(diào)、開(kāi)通社區(qū)班車(chē)與地鐵接駁等。(王海亮)
