5月24日，國內(nèi)首批公募REITs啟動詢價，詢價完成后，月底即將公開發(fā)售。關(guān)注公募基金的投資者會發(fā)現(xiàn)，普通股票、債券基金、基金中基金FOF等產(chǎn)品在發(fā)售前均沒有詢價環(huán)節(jié)，這是公募REITs與上述公募基金品種不同的地方。
不僅如此，從底層資產(chǎn)及其管理運作流程上來說，公募REITs也與普通公募基金存在顯著差異。首批問世的公募REITs聚焦基礎設施領域，主要包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等基礎設施項目，這些基礎設施運營管理所產(chǎn)生的現(xiàn)金收益與資產(chǎn)增值將成為REITs投資收益的主要來源。項目的資質(zhì)及其運作管理情況，將影響到投資者的收益水平。投資者在選擇公募REITs進行投資之前，也需要盡量對底層資產(chǎn)及其管理運作進行一定的了解。
豐富投資渠道降低不動產(chǎn)投資門檻
REITs主要投資于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)，國際上的REITs的底層不動產(chǎn)類型涵蓋基礎設施、商業(yè)物業(yè)、住房租賃等多種物業(yè)類型，此次首批問世的是基礎設施公募REITs，聚焦基礎設施領域，主要包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等基礎設施項目，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
具體而言，這9只公募REITs所投資的基礎設施項目主要包括了收費公路、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流以及垃圾處理、污水處理等綠色項目，覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域，均指向國家經(jīng)濟發(fā)展建設的重要區(qū)域和領域。
投資者持有REITs的收益，就來源于這些基礎設施運營管理所產(chǎn)生的現(xiàn)金收益與資產(chǎn)增值。例如，如果某一 REITs投資于一個高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，它的收益來源于這個產(chǎn)業(yè)園未來的租金收入以及園區(qū)資產(chǎn)增值帶來的收益。
因此從這個角度看，首批9單基礎設施公募REITs項目，類似于9份基礎資產(chǎn)的IPO，以網(wǎng)下詢價的方式確定基金份額認購價格，這與普通公募產(chǎn)品每份份額的單位凈值是1元具有明顯不同。而IPO詢價的重要作用之一即是減少信息不對稱，提升定價的準確性。
據(jù)了解，此次部分公募REITs基金產(chǎn)品披露的詢價區(qū)間最高在12.50-14.00元/份，也有部分產(chǎn)品詢價范圍在2-5元之間，詢價時間多在本周周初，募集份額目標從1億份至15億份不等。
REITs基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售及向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進行發(fā)售。目前這9只產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例均超過55%，比較高的有首創(chuàng)水務、普洛斯、廣州廣河等產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例高于70%，顯示了機構(gòu)的投資熱情較高。
這也意味著，首批公募REITs可對普通投資者發(fā)售的部分占比不大。普通投資者則可以在網(wǎng)下投資者詢價結(jié)束后，通過各銷售機構(gòu)以詢價確定的認購價格認購，包括場內(nèi)和場外兩種認購方式，以參與到公募REITs中來。
從第三方研究機構(gòu)的觀點來看，對于原始權(quán)益人的企業(yè)而言，REITs作為永續(xù)權(quán)益型金融工具，企業(yè)可以通過發(fā)行REITs盤活存量資產(chǎn)，提前回籠資金，有效降低企業(yè)杠桿。也可以幫助企業(yè)建立可持續(xù)的融資體系。對于投資者來說，則豐富了投資的投資渠道，它一般設有強制分紅比例，投資者可以獲得相對穩(wěn)定持續(xù)的當期收益。其次也降低了投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)的門檻。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與科學管理運作缺一不可
收益是投資者最關(guān)注的話題之一。與國內(nèi)權(quán)益類公募基金相比，公募REITs的特點是有著較為持續(xù)穩(wěn)定的分紅率，與固收類基金相比，公募REITs則有一定的資產(chǎn)增值的彈性。從已經(jīng)公布招募說明書來看，首批公募REITs預計現(xiàn)金流分派率為4%-12%。而REITs底層資產(chǎn)的資質(zhì)以及后續(xù)運營情況仍然將會影響到REITs的收益。
記者了解到，首批公募REITs的基礎設施項目經(jīng)過層層篩選，且篩選標準較為嚴格。首先基礎設施項目合規(guī)要求明確，包括要權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，不存在限制轉(zhuǎn)讓或限制抵押、質(zhì)押情形，已通過竣工驗收，工程建設質(zhì)量符合要求，經(jīng)營許可或經(jīng)營資質(zhì)合法有效等。其次，基礎設施項目項目評估也較為嚴格，并且要定期評估。第三，項目現(xiàn)金流則要達到現(xiàn)金流基于真實合法經(jīng)營生產(chǎn)活動，不依賴于第三方補貼，持續(xù)穩(wěn)定，來源合理分散，近三年總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金為正，預計未來三年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%等要求。
可見，較普通公募基金投資于股票、債券的方式而言，REITs更為復雜，在REITs的管理運作中，不僅需要有基金管理人、基金托管人，還要有資產(chǎn)支持證券管理人、資產(chǎn)支持證券托管人以及評估機構(gòu)、會計師事務所、律師事務所等機構(gòu)來為項目提供支持。
以富國首創(chuàng)水務公募REITs項目為例，首創(chuàng)股份的公募REITs項目所投資產(chǎn)位于深圳、合肥等地，覆蓋京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)、長江經(jīng)濟帶以及粵港澳大灣區(qū)三大公募REITs試點區(qū)域，資產(chǎn)包含七家污水廠，涉及傳統(tǒng)特許經(jīng)營、PPP(BOT+TOT)、存量資產(chǎn)并購等多種基礎設施投資模式，是首批公募REITs試點項目中地域范圍涉及最廣、底層資產(chǎn)個數(shù)最多、投資模式種類最全面、最具典型性的基礎設施資產(chǎn)盤活項目。
作為為此項目服務的中介機構(gòu)之一，天達共和律師事務所為首創(chuàng)水務公募REITs項目提供了從項目并購、特許經(jīng)營權(quán)談判、PPP項目投標與競爭性談判、項目公司組建、項目融資、項目建設、項目運營直到項目通過公募REITs實現(xiàn)上市的全流程法律服務，也是全國首家為公募REITs項目提供全流程閉環(huán)投資法律服務的律師事務所。
據(jù)天達共和公募REITs團隊有關(guān)人員介紹，自去年5月至今，團隊負責合伙人張璇、翟聳君律師帶領8名資深律師歷時整整一年時間，連同各參與方共同助力首創(chuàng)股份圓滿完成了入池項目篩選、交易結(jié)構(gòu)搭建及調(diào)整、基金治理機制設置、地方政府機構(gòu)協(xié)調(diào)、資產(chǎn)盡職調(diào)查、規(guī)則及指引文件征求意見、國家及省級發(fā)改委項目評審、交易文件起草、中國證監(jiān)會及上交所反饋答復等發(fā)行工作。
據(jù)了解，天達共和律師事務所是國內(nèi)頗具實力和影響力的知名合伙制律師事務所，目前擁有逾400名法律專業(yè)人士，其中資深合伙人及顧問均有從業(yè)三十年以上的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，已經(jīng)在收購與兼并、資本市場與證券、反傾銷反補貼、反壟斷、知識產(chǎn)權(quán)、外商投資、海外投資、文化體育傳媒、基礎設施項目、能源與自然資源、商業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技等領域處于行業(yè)領先地位。(本報記者 劉慶華)
